JavaScript är inaktiverat i webbläsaren, läs mer här.

Allmänt om arrende och nyttjanderätt

Det finns flera olika typer av nyttjanderätter och alla är inte nyttjanderätter enligt jordabalkens regler, men arrende är en sådan nyttjanderätt. En nyttjanderätt kan vara total eller partiell. Arrendenämnden handlägger arrendetvister och vissa tvister om allmän nyttjanderätt.

En nyttjanderätt är en rätt att aktivt använda en eller flera fastigheter eller en viss del av en fastighet.

Nyttjanderätten uppkommer när en fastighetsägare upplåter en eller flera fastigheter eller en viss del av en fastighet till någon annan.

Exempel på nyttjanderätter är

Annan nyttjanderätt kallas ibland allmän nyttjanderätt i den juridiska litteraturen och vi använder den beteckningen på den här webbplatsen.

Nyttjanderätter enligt jordabalkens regler

För att en upplåtelse ska räknas som en nyttjanderätt i jordabalkens mening, ska den ha uppkommit genom ett avtal mellan en fastighetsägare och en fysisk eller en juridisk person.

Hit hör arrende, hyra, tomträtt och allmän nyttjanderätt, men inte bostadsrätt, gravrätt och vägrätt som regleras uteslutande av bostadsrättslagenbegravningslagen och väglagen.

Eftersom testamentarisk nyttjanderätt inte uppkommer genom avtal utan genom testamente är inte heller denna rätt en nyttjanderätt enligt jordabalkens regler. Samma gäller för en upplåtelse av en torgplats där rättigheten uppkommer genom ett myndighetsbeslut.

Ytterligare exempel på rättigheter som inte faller under jordabalkens regler är sådana som är baserade på expropriation eller andra tvångsförvärv. 

En nyttjanderätt ska vara upplåten till en viss person och den ska vara knuten till en viss fastighet.

En upplåtelse av en ideell andel i en fastighet eller till en fastighets ideella andel i mark, räknas inte som nyttjanderätt. Detta beror på att det inte vid en sådan upplåtelse går att peka ut det specifika område som upplåtelsen avser. En upplåtelse av en ideell andel har ingen verkan mot tredje man (7 kap. 9 § jordabalken), men kan gälla mellan parterna.  

En nyttjanderätt som inte är upplåten till en fysisk eller till en juridisk person utan i stället till förmån för en fastighet räknas som servitut.

Total nyttjanderätt eller partiell nyttjanderätt?

En total nyttjanderätt eller en helnyttjanderätt som den också kallas, ger nyttjanderättshavaren en total besittning till det som upplåts.

Upplåtelsen innebär att fastighetsägaren helt har avstått från att använda den fastighet eller den del av fastigheten som han eller hon har upplåtit.

Till de totala nyttjanderätterna räknas bland andra arrende, hyra och vissa allmänna nyttjanderätter som ger nyttjanderättshavaren en total besittning, till exempel en arrende- eller hyresliknande gratisupplåtelse.

Partiell nyttjanderätt ger nyttjanderättshavaren rätt att använda fastigheten i ett visst avseende, till exempel för jakt eller för fiske. Fastighetsägaren har då kvar rätten att disponera fastigheten i övrigt, till exempel för jord- eller skogsbruk.

Vad utmärker ett arrende?

En upplåtelse räknas som arrende om följande förutsättningar är uppfyllda:

  • Parterna har ingått ett avtal om upplåtelse av jord.
  • Arrendatorn har rätt att aktivt använda jorden.
  • Arrendatorn ska ersätta jordägaren för arrendet.
  • Arrendatorn har egen besittning till det upplåtna området.
  • Om avtalet gäller för jordbruks-, bostads-, eller anläggningsarrende ska det dessutom vara skriftligt (8 kap. 3 § jordabalken).

Arrende kan upplåtas som jordbruks-, bostads-, anläggnings- eller lägenhetsarrende. Du kan läsa mer om de olika arrendeslagen under "Vilken arrendetyp"

Arrende och hyra kan omfatta både jord och hus. En kombinerad upplåtelse räknas alltid som en enhet vilket medför att upplåtelsen är antingen arrende eller hyra. Gränsdragningen mellan arrende och hyra framgår av 12 kap 1 § jordabalken.

Vilka tvister om nyttjanderätt tar arrendenämnden upp?

Arrendenämnden

  • medlar i alla arrendetvister
  • fattar beslut i vissa arrendetvister
  • fattar beslut i vissa tvister som rör allmän nyttjanderätt (jakt och fiske).

Du hittar mer information under "Ärenden i arrendenämnden".

Var i lagen hittar jag reglerna om arrende?

Bestämmelserna om arrende finns i jordabalken under följande kapitel:

7 kapitlet             Allmänna bestämmelser om nyttjanderätt m.m.
8 kapitlet Arrende i allmänhet och lägenhetsarrende
9 kapitlet Jordbruksarrende
10 kapitlet Bostadsarrende
11 kapitlet Anläggningsarrende

  

Även lagar av allmängiltig karaktär som avtalslagen och skuldebrevslagen, liksom allmänna principer i övrigt, gäller för arrenden i den mån arrendelagen inte innehållet avvikande bestämmelser.

 




Senast ändrad: 2015-03-25

Ordlista

Partiell nyttjanderätt

En nyttjanderätt är partiell när arrendatorn inte har ensam nyttjanderätt till den mark där nyttjanderätten upplåts.

Fysisk person

En enskild människa (jämför med juridisk person)

Juridisk person

En organisation, som bland annat kan sluta avtal, äga egendom, ha fordringar eller skulder och vara part i domstol. Till exempel ett aktiebolag, ett handelsbolag, en förening, en stiftelse, ett dödsbo, ett konkursbo eller en kommun. 

Tredje man

En fysisk eller en juridisk person som berörs av ett avtal eller en tvist utan att själv vara part i avtalet eller tvisten.